4％和1.5％同小区契税不同 沈阳契税有两个标准
作者:admin 日期：2009/8/21 8:42:00
新闻背景
今年年初，争论已久的南京高档房新标准，悄然挂在南京市房产网上：江南八区9900元/平方米以上(老标准8690元/平方米)；江宁片区6000元/平方米以上(老标准5100元/平方米)；江北片区4900元/平方米以上(老标准3700/平方米)，房价高于这个标准的商品房称为高档房（沈阳地区称非普通住宅），低于此的则称为普通住宅。
名词解释
契税指房屋所有权发生转移时，就当事人所订契约，按房价的一定比例向新的房屋产权人征收的一次性税收。它是针对房地产产权变动的一个专门税种，也是购房过程中购房者所承付税额较大的一次税费。
同一个小区住着，办入住时缴纳契税的费用可能不一样。
这是为什么呢？因为契税缴纳的标准有普通住宅与非普通住宅之分。
4％和1.5％沈阳契税有两个标准
与南京相同，沈阳也有非普通住宅标准。记者在采访中了解到，目前沈阳市的普通住房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.44倍以下。
目前，沈阳非普通住宅(主要包括超大商品住宅和别墅)需要缴纳4%的契税，而普通住房则执行1.5%的契税。
此外，沈阳市房地产市场上还执行每平方米售价这一契税征收的分水岭。即市内五区5680元/平方米，浑南地区5260元/平方米，于洪区和东陵区4500元/平方米这一标准。消费者所购房屋每平方米售价在此标准之上的，按照4%缴纳契税，在此标准之下的，按1.5%缴纳契税。
两税率对比 差价惊人
记者算了一笔账，以房屋总价30万元计算，如果所购房屋为普通住宅，购房者所缴纳契税总额应为300000元×1.5%=4500（元），如果所购房屋为非普通住宅，300000元×4%＝12000（元），购买总价相同的非普通住宅要多承受12000－4500＝7500（元）的契税。
值得注意的是，由于这种计算方式是按照房屋总价相同，但每平方米的房屋售价却不同（普通住宅<非普通住宅），也就是说，不仅契税缴得多，所购非普通住宅的单套建筑面积比普通住宅的还要小。
而对于普通市民买房来说，契税是他们在各项税务方面的一项较大支出。
沈阳宏发房屋开发有限公司销售总监高健表示，购买普通住宅与非普通住宅，需要缴纳的契税有2.5%的差距，这2.5%对有钱的炒房人来说，肯定不能阻挡他们的脚步，但对于普通购房者来说，经济压力确实集中。
首次置业者多数不了解
购房时需要缴纳契税以及执行不同税率的标准十分明确，但消费者对它们的熟悉程度又如何呢？
市民石先生已经在沈阳北部地区置业，面对记者的两个问题：你当初缴纳契税的税率是多少？是否清楚执行该税率的标准？石先生表示不是很清楚。
据辽宁宏伟金都房地产开发有限公司销售经理王芳介绍，像石先生这样的情况还真不是个例。清楚了解非普通住宅标准的置业者不多，首次置业的人对缴纳契税税率有差别这个情况一般不是很了解。
消费者有“不患寡而患不均”心理
以于洪区的住宅项目为例，一个小区中的不同住户所购房屋完全有可能出现4500元/平方米以下和4500元/平方米以上两种价格，这样就出现了同一个小区邻居住着，缴税的标准不一致的情况。
辽宁省青少年研究会外联部部长、国家二级心理咨询师王艳表示，同一个小区邻居住着，互相一打听才知道执行着不同的契税标准，这使很多人难免产生“不患寡而患不均”的心理，这种心理也属于正常的心理反应。
王艳建议，这个问题也给我们一定启示，首次置业的购房者很有必要对房地产相关知识进行学习和储备，别买了非普通住宅，缴纳契税时执行着4%标准，还糊里糊涂的。
调整标准 白领和金领阶层将受益
对于南京市执行的此次调整，该市政府部门在网站上给出的解释是：发挥税收等政策引导调控作用，确定新标准有利于增加普通住房比例，有利于构建商品房的价格梯度体系，满足中低收入阶层购房需求，达到有效改善民生。
业内人士陶先生认为，近期国家出台了房地产调控政策的频率明显加快，南京调整非普通住宅标准也一样，和二套房贷政策的作用相似，中产阶级将成最大的受益者。
陶先生与高健观点相似，契税不是决定消费者是否买房的要素，但多多少少会影响购房人的选房意愿。利好很明显，南京执行新标准后，买新旧标准之间售价（每平方米）房屋的白领和金领阶层，在缴纳契税方面就可以省下相当一部分钱。 [Page]
沈阳存在调整标准的基础
那么从沈阳的市场来看，有调整非普通住宅标准的必要吗？
以铁西区的情况为例，与市内其他四个区共同执行市内五区5680元/平方米的标准，铁西区的开发商认为，由于铁西区土地供应量相对大一些，这个标准对铁西区的开发商来讲还是很合理的。
亚美利加项目总经理孙毅强表示，政府部门作政策调整相应地要观察市场的动向与需求。与南京相比，沈阳制定的标准起点就较高，而沈阳房价上涨的速率又较南京缓慢，市场对调高标准的需求不是很迫切。
但孙毅强又表示，花园洋房这个在南方流行的住宅，未来在沈阳也会呈流行趋势，价格很有可能超过非普通住宅标准。也就是说沈阳调整非标准住宅的基础还是存在的。
